Tenemos un enorme déficit habitacional en Argentina. No sabemos exactamente el número, pero son millones. Millones de familias privadas del acceso a una vivienda adecuada. Vale decir millones de conciudadanos nuestros, teóricamente con los mismos derechos, privados de la posibilidad cierta de una vida digna. La pandemia puso de relieve este drama y lo acentuó aún más. La consigna "quedate en casa" puede resultar más o menos aburrida y cansadora para los que tenemos una vivienda confortable y bien localizada, pero puede llegar a ser una verdadera pesadilla para quienes viven hacinados en espacios carentes de los más mínimos atributos que debería tener una vivienda que merezca ese nombre.
Los déficits de vivienda de los sectores más vulnerables de nuestra sociedad constituyen uno de los eslabones del círculo vicioso de la reproducción del hábitat de la pobreza, e interactúan con los demás componentes de ese ciclo, reforzándose mutuamente, para configurar condiciones que tienden a dificultar cada vez más la posibilidad de salir de esa pobreza estructural e iniciar un camino de movilidad social ascendente. La pandemia y las medidas del gobierno para enfrentarla agudizaron todavía más la pobreza y la indigencia, como lo acaba de mostrar crudamente el INDEC.
Pero el déficit habitacional no afecta sólo a los más pobres, también golpea a amplias franjas de la clase media, sobre todo a los jóvenes, que muchas veces no encuentran ni en el mercado ni en el Estado la posibilidad de acceder a su primera vivienda.
Es imposible revertir ese déficit habitacional haciendo más o menos lo que venimos haciendo desde hace décadas. Es imperioso cambiar de manera estructural, poniendo en marcha políticas públicas de vivienda y hábitat ambiciosas pero factibles, que articulen de la manera más eficaz posible los recursos ociosos que tenemos.
Aún si sumáramos todos los recursos del FONAVI, los recursos propios de los institutos provinciales de vivienda, de los municipios, del Programa de Urbanización de Barrios Populares y otros programas nacionales, con todo eso no alcanza.
Algunos datos para corroborarlo: el año en el que los institutos provinciales de vivienda finalizaron más viviendas, sumando las del FONAVI más las de los Programas Federales, fue el 2007, con 53.557 unidades. Hace falta multiplicar ese número aproximadamente por 10, cambiar de escala.
Por eso es necesario articular al menos 2 estrategias, complementarias de todo lo que ya está en marcha:
- Recuperar un buen sistema de crédito hipotecario, que habíamos empezado a tener con los créditos UVA, y que se complicaron por la inflación, la caída del poder adquisitivo del salario y la pérdida de empleos, no por características del sistema. En ese sentido, es clave - como para cualquier política pública, podriamos decir - bajar la inflación a niveles razonables, como la mayoría de los países del mundo civilizado, incluyendo nuestros vecinos, y por otro lado reformar nuestro sistema monetario para permitir depósitos bancarios y créditos ajustables por inflación con tasas bajas, pero salarios también indexados con el índice de precios al consumidor, tal como propone el Dr. Eduardo Conesa en su último libro, "Economía política argentina".
- Recuperar y reinvertir por parte de municipios y/o provincias la valorización del suelo ( las famosas plusvalías) generada por el Estado como estrategia clave de financiación del desarrollo urbano y construcción del hábitat. La reforma tributaria propuesta por el Dr. Conesa en la obra mencionada contribuiría adicionalmente a esta estrategia, ya que el impuesto al valor del suelo libre de mejoras que él plantea en uno de sus proyectos - la vieja idea de Henry George, el menos malo de los impuestos diría Milton Friedman - es la manera más sencilla y potente de recuperar plusvalías en general, contribuiría a deprimir los precios del suelo, y por ende a abaratar las viviendas y los alquileres, a la vez que dotaría a las provincias de recursos que les permitirían eliminar el impuesto a los ingresos brutos, una gabela medieval que encarece todo, incluyendo la construcción, por lo que su remoción también ayudaría a disminuir el costo de las viviendas y de sus mejoras y ampliaciones.
Pero nos referiremos aquí a una herramienta ad - hoc, en este caso los convenios urbanísticos para la movilización de tierras fiscales en desuso en áreas carentes de servicios pero bien localizadas, formando parte de un sistema de gestión local del suelo, tal como se muestra en el gráfico.
Para el caso de Concepción del Uruguay hemos hecho cálculos rápidos estimativos para un ejemplo concreto, y las conclusiones pueden parecer sorprendentes: si la Municipalidad consiguiera que el Estado nacional le transfiera sólo 10 hectáreas contiguas a la trama urbana consolidada podría financiar la construcción de infraestructura, equipamiento comunitario, espacios verdes y 1000 viviendas sociales, sin poner un centavo del presupuesto municipal. Adicionalmente se construirían alrededor de 500 viviendas, locales comerciales, oficinas y espacios para diversas actividades económicas a adquirir a precios de mercado.
La inclusión de usos rentables del suelo y vivienda de interés social, junto con la mixtura de usos permitiría evitar la excesiva segregación social y el carácter monofuncional que generalmente presentan los conjuntos de viviendas de los institutos provinciales, problemas mencionados reiteradamente año tras año en las auditorías del FONAVI.
Cómo podría ser el trazo grueso de la secuencia del proceso que imaginamos?
1) El primer paso consistiría obviamente en conseguir el suelo. Hay disponibilidad de suelo vacante de diversos organismos nacionales, en áreas contiguas a la ciudad consolidada, en buena ubicación. Es irracional, y hasta inmoral, naturalizar que ese suelo público quede ocioso para siempre, cuando existen tantas necesidades insatisfechas.
2) El segundo paso consistiría en hacer un plan de sector para la urbanización del área, previendo mixtura de usos del suelo, trazado integrado a la ciudad, espacios verdes, equipamiento comunitario, viviendas, comercios, oficinas, actividades económicas, deportivas, culturales, etc. El plan debería también prever densidades medias o altas, para aprovechar adecuadamente el suelo y para abaratar el costo per cápita de la provisión de infraestructura de servicios públicos. Las compacidades y densidades así resultantes contribuirían a su vez a la eficiencia energética y a patrones de movilidad sostenible, favoreciendo desplazamientos no motorizados y aumentando la eficiencia de los sistemas de transporte público colectivo. Sería nuestra versión de la ciudad de los 15 minutos.
La mayor edificabilidad también permitiría una mayor rentabilidad de la faz comercial del proyecto, y por lo tanto permitiría recuperar mayor valorización por parte del municipio para destinar a vivienda social y equipamiento comunitario.
3) El tercer paso consistiría en convocar a concursos de arquitectura para seleccionar los proyectos que en su conjunto conformarían el plan de sector. En el caso de las viviendas, tanto de mercado como sociales, debería procurarse diversidad tipológica, flexibilidad para ampliaciones e incorporación de actividades económicas, y eficiencia energética, tanto desde el punto de vista de la arquitectura pasiva como de la utilización de energías renovables y gestión adecuada de los recursos hídricos y los residuos domiciliarios.
4) El cuarto paso consistiría en convocar por licitación pública a desarrolladores inmobiliarios a participar en un convenio urbanístico encargado de financiar el proyecto. Los desarrolladores aportarían el capital financiero para afrontar los costos de la infraestructura y la construcción de viviendas y edificios.
5) Los desarrolladores obtendrían su utilidad de la diferencia entre las ventas totales de las viviendas de mercado, las oficinas, locales, etc. menos el costo total de construcción de infraestructura y edificios, incluyendo las viviendas sociales a entregar al municipio.
6) Los desarrolladores podrían obtener financiación para construir los proyectos de diversas fuentes, el crédito bancario (acá, obviamente, hay mucho por mejorar) o a través de los aportes de los propios interesados, en diversas modalidades tal como las que son usuales en el mercado.
7) Los interesados en adquirir las viviendas de mercado podrían optar entre las alternativas de financiación de los desarrolladores antes del inicio de las obras o durante la construcción, o bien obtener un crédito hipotecario y adquirir la vivienda terminada.
8)El municipio obtendría las viviendas sociales sin poner un centavo, y las otorgaría a familias que no tienen recursos para adquirirlas en el mercado. Pero deberían pagarlas, sin intereses, a 30 años, ajustando las cuotas de acuerdo a la variación de los salarios.
9) Los recuperos de las cuotas de viviendas sociales deberían alimentar, junto a otras fuentes de ingresos, un fondo de desarrollo urbano que podría financiar un banco de tierras y la urbanización y construcción de viviendas sociales y equipamiento comunitario en otras áreas de la ciudad. El fondo de desarrollo urbano también podría, para casos de familias con menores ingresos, financiar la provisión de terrenos con servicios y núcleos húmedos, a completar con programas de autoconstrucción vinculados con acciones de capacitación en oficios : albañilería, construcción en seco, instalaciones, carpintería, etc.
La clave de todo el proceso es la recuperación y reinversión por parte del municipio de la valorización del suelo generada por las acciones públicas. En este caso el municipio obtendría el suelo gratis, pero hasta podría pagar sumas razonables sin afectar la esencia de la ecuación.
En este caso el ejemplo que hemos imaginado se trataría de un convenio urbanístico, pero como se ve en el gráfico existe una amplia gama de instrumentos para recuperar y reinvertir plusvalías urbanas: contribución por mejoras, concesión onerosa del derecho de construir, reajuste de suelos, etc.
Lo ideal sería que estos instrumentos de gestión urbanística formen parte de un sistema armónico, se articulen con la política tributaria, y estén incluidos expresamente en leyes nacionales y provinciales de ordenamiento territorial y acceso justo al hábitat. De todos modos, aún sin ellas, los municipios son autónomos y pueden, y deben, hacer mucho en este sentido.
Un proyecto como el que esbozamos permitiría construir un número significativo de viviendas sociales pero también contribuiría a aumentar la oferta para sectores medios, y reactivaría notablemente la construcción con todo lo que ello implica en términos de empleo y dinamización de la actividad comercial.
Para construir viviendas se necesita poner en juego los 3 factores de la economía clásica: la tierra, el capital y el trabajo. No es verdad que no tengamos disponibilidad de estos factores, a veces sólo no los vemos. Se trata de generar las reglas del juego para incentivar su articulación armoniosa. Pero los recursos están. Y están porque los costos que demanda la urbanización son menores al valor adicional que este genera. El desafío es evitar que esa diferencia vaya a parar a manos de la especulación inmobiliaria y se recupere, al menos parcialmente, para reinvertirse y poner así en marcha un círculo virtuoso de construcción del hábitat.
Hasta acá ha primado en general la socialización de las pérdidas y la privatización de las ganancias derivadas de los procesos de urbanización. Es hora de poner en marcha procesos tendientes a la distribución equitativa de las cargas y beneficios que esos procesos suponen. Ahora que se va a discutir la reforma del Código de Ordenamiento Urbano de Concepción del Uruguay haríamos bien en incorporar estos temas al debate, tratando de que el tan mentado derecho a la ciudad deje de ser una consigna de moda para transformarse gradualmente en una realidad concreta para todos.
