No debería existir contradicción entre el derecho a la propiedad privada y el derecho a la vivienda digna, al hábitat y a la ciudad. Por el contrario, podríamos decir que sin garantía del derecho a la propiedad privada los demás derechos se tornan imposibles de satisfacer. Pero las normas concretas que se refieren a estas cuestiones deben analizarse en el marco de un contexto amplio y complejo, lejos de las simplificaciones que pretenden reducir todo a extremos opuestos e irreconciliables.
Los
países desarrollados han logrado avances normativos y en el diseño de sus
políticas públicas que han permitido lograr que esa ecuación se resuelva
favorablemente, y algunos países de América Latina, en medio de obvias
dificultades y contratiempos, han también experimentado algunos logros, al
menos en la sanción de normas y la
implementación de algunas experiencias que marcan el camino en la dirección
correcta. En la Argentina, lamentablemente, el atraso es doble, carecemos tanto
de normas como de políticas públicas asentadas y con continuidad en el tiempo que
hayan permitido avizorar avances concretos en la materia. Sin embargo, la
perspectiva de lograr ciertas continuidades en la aplicación de programas de
gestión que vienen de administraciones anteriores, y que deberán mantenerse y
continuar en las futuras, abre una ventana de posibilidad que deberíamos
aprovechar todos.
Veamos
algunos antecedentes. La Constitución de España establece en su artículo 47 que
“Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y
adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y
establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando
la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la
especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción
urbanística de los entes públicos.” En ocasión de la reforma de la Constitución
de la Provincia de Entre Ríos los convencionales constituyentes de la UCR
presentaron un proyecto de reforma que proponía la siguiente redacción, basada
en el mencionado artículo: “Quedan
garantizados en la Provincia para todos sus habitantes los derechos a una
vivienda digna y a un hábitat adecuado para el desarrollo humano. Los poderes
públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas
pertinentes para hacer efectivos estos derechos, planificando y regulando la
utilización del suelo y promoviendo el ordenamiento territorial para el
desarrollo sostenible de acuerdo con el interés general, para impedir la
especulación y con miras al uso racional y equitativo del territorio y los
recursos naturales. La comunidad participará en las plusvalías que genere la inversión
de los entes estatales en obras de infraestructura de servicios públicos y
equipamiento comunitario.” Ese proyecto dio origen al finalmente sancionado
artículo 25 de la constitución entrerriana, pero lamentablemente buena parte de
la redacción propuesta quedó en el camino, y se llegó a un texto mucho más
“lavado”: “El Estado promueve las condiciones para hacer efectivo el derecho de
todos los habitantes a una vivienda digna, con sus servicios conexos y el
espacio necesario para el desarrollo humano, en especial destinado a los
sectores de menores recursos. Planifica y ejecuta una política concertada con
los municipios, comunas e instituciones que lo requieran, con el aporte
solidario de los interesados”. En el camino quedaron la regulación de la
utilización del suelo y el ordenamiento territorial para prevenir la
especulación inmobiliaria y la recuperación de la valorización del suelo
generada por la acción de los entes públicos en los procesos de desarrollo
urbano. Obviamente, la Constitución del
Reino de España también consagra en su Artículo 33 el derecho a la propiedad
privada: “1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. 2.
La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las
leyes. 3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa
justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente
indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.”. El texto
constitucional entrerriano, en su artículo 23, establece que “la propiedad
privada es inviolable y tiene función social”.
En
Brasil, su constitución federal sancionada en 1988 dispone que “se garantiza el
derecho a la propiedad”, y que “la propiedad privada atenderá su función social”.
A su vez establece que “la ley establecerá el procedimiento para la
expropiación por causa de necesidad o utilidad pública, o por interés social,
mediante justa y previa indemnización en dinero, salvo los casos previstos en
esta Constitución”.
En
el Art. 23 se dispone que “Es competencia común de la Unión, de los Estados, de
Distrito Federal y de los Municipios”, entre otras, “promover programas de
construcción de viviendas y la mejora de las condiciones de habitabilidad y de
saneamiento básico”.
Pero
además la Constitución brasileña contiene un inusual capítulo referido a la
política urbanística. Consta de dos
artículos, que reproducimos a continuación:
“Art.
182. La política de desarrollo urbanístico, ejecutada por el Poder Público
Municipal, de acuerdo con las directrices generales fijadas en la ley, tiene
por objeto ordenar el pleno desarrollo de las funciones sociales de la ciudad y
garantizar el bienestar de sus habitantes.
1.
El plan director, aprobado por la Cámara Municipal, obligatorio para ciudades
con más de veinte mil habitantes, es el instrumento básico de la política de
desarrollo y de expansión urbana.
2.
La propiedad urbana cumple su función social cuando atiende las exigencias fundamentales
de ordenación de la ciudad expresadas en el plan director.
3.
Las expropiaciones de inmuebles urbanos serán hechas con previa y justa
indemnización en dinero.
4.
Se permite al poder público municipal, mediante ley específica para el área
incluida en el plan director, exigir, en los términos de la ley federal, del
propietario de suelo urbano no edificado, infrautilizado o no utilizado que
promueva su adecuado aprovechamiento, bajo pena de, sucesivamente:
I
parcelamiento o edificación obligatorias;
II
impuesto sobre la propiedad rural y territorial urbana progresivo en el tiempo;
III
expropiación con pago mediante títulos de deuda pública de emisión previamente aprobada
por el Senado Federal, con plazo de rescate de hasta diez años, en plazos
anuales, iguales o sucesivos, asegurando el valor real de la indemnización y
los intereses legales.
Art.
183. Aquellos que posean como suya un área urbana de hasta doscientos cincuenta
metros cuadrados, por cinco años, ininterrumpidos y sin oposición, usando la
como su morada o la de su familia, adquieren el dominio, siempre que no sean
propietarios de otro inmueble urbano o rural.
1.
El título de dominio y la concesión de uso serán conferidos al hombre o a la
mujer, o a ambos, con independencia del estado civil.
2.
Ese derecho no serán reconocido al mismo poseedor más de una vez.
3.
Los inmuebles públicos no se adquirirán por usurpación.”
Estos
dos artículos fueron reglamentados en la ley federal número 10.257, de 2001,
denominada generalmente “Estatuto de la Ciudad”. Pero hagamos antes una
aclaración, en Brasil son los municipios los encargados del cobro del impuesto
predial territorial urbano, equivalente a nuestro impuesto inmobiliario
(artículo 156).
El
Estatuto de la Ciudad establece una serie de directrices generales y crea un
conjunto de instrumentos de la política urbana, que se agrupan básicamente en
instrumentos de planificación (a diversas escalas), instrumentos tributarios y
financieros, instrumentos jurídicos y políticos, y los estudios de impacto
ambiental. En los artículos 5, 6, 7 y 8 se articula la implementación de 3
instrumentos que pueden estar vinculados sucesivamente; el parcelamiento,
edificación o utilización obligatorios; el impuesto predial territorial urbano
progresivo en el tiempo; y la expropiación, como último recurso. Vale señalar que
estos instrumentos sólo pueden aplicarse a partir de “una ley municipal
específica para el área incluida en el plan maestro”, es decir que presupone la
existencia de una norma local especial y de un plan maestro o plan de
ordenamiento territorial.
Es
importante señalar que los municipios tienen en el caso brasileño una
herramienta que excede el campo de la política urbanística, como es la potestad
tributaria de gravar la propiedad inmueble urbana. De esta manera, están
munidos de un recurso del que carecen, por ejemplo, los municipios argentinos.
Esta cuestión es relevante ya que cabe considerar que de existir un buen
impuesto predial territorial urbano que grave solamente el valor del suelo y no
grave por ende el valor de las construcciones y mejoras, estos instrumentos ad
hoc de movilización del suelo vacante retenido especulativamente en áreas
urbanas consolidadas - potencialmente
polémicos y conflictivos - no serían realmente necesarios, ya que, por ejemplo,
dos terrenos en similar localización y con idéntica superficie, uno baldío y vacante
de uso, y otro edificado y utilizado, pagarían exactamente el mismo monto en
concepto de IPTU, y por lo tanto existiría un potente incentivo para edificar y
ocupar adecuadamente todas las parcelas urbanas dotadas de servicios públicos.
También
es necesario destacar que el Estatuto de la Ciudad contiene otros instrumentos
relativamente novedosos y sofisticados de recuperación y reinversión de
plusvalías urbanas y de intervención en la dinámica de los mercados de suelo,
tales como la concesión onerosa del derecho de construir, que permite a la vez
obtener recursos para financiar el desarrollo urbano, deprimir los precios del
suelo urbanizado, y promover su adecuada utilización y densificación.
En
Colombia el Artículo 51 de su Constitución nacional reformada en 1991 establece
que “Todos los colombianos tienen derecho a vivienda digna. El Estado fijará
las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho y promoverá planes
de vivienda de interés social, sistemas adecuados de financiación a largo plazo
y formas asociativas de ejecución de estos programas de vivienda.”
El
derecho de propiedad está consagrado en el artículo 58: “Se garantizan la
propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes
civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes
posteriores. Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivo de utilidad
pública o interés social, resultaren en conflicto los derechos de los
particulares con la necesidad por ella reconocida, el interés privado deberá
ceder al interés público o social. La propiedad es una función social que
implica obligaciones. Como tal, le es inherente una función ecológica…”.
El
Artículo 82 a su vez dispone que “Es deber del Estado velar por la protección
de la integridad del espacio público y por su destinación al uso común, el cual
prevalece sobre el interés particular. Las entidades públicas participarán en
la plusvalía que genere su acción urbanística y
regularán
la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano en defensa del interés común.”
En
el Artículo 288 se establece que “la ley orgánica de ordenamiento territorial
establecerá la distribución de competencias entre la Nación y las entidades
territoriales. Las competencias atribuidas a los distintos niveles territoriales
serán ejercidas conforme a los principios de coordinación, concurrencia y
subsidiariedad en los términos que establezca la ley.”
Al
igual que en el caso brasileño, en el Artículo 317 se dispone que “sólo los
municipios podrán gravar la propiedad inmueble. Lo anterior no obsta para que
otras entidades impongan contribución de valorización”, o lo que nosotros
denominamos contribución por mejoras.
La
ley orgánica mencionada en el artículo 288 de la constitución colombiana se
sancionó en 1997 y se trata de la ley número 388. En su Artículo 2º fija
claramente 3 principios: “El ordenamiento del territorio se fundamenta en los siguientes
principios:
1.
La función social y ecológica de la propiedad.
2.
La prevalencia del interés general sobre el particular.
3.
La distribución equitativa de las cargas y los beneficios.”
A
su vez se crean en la ley 388 un conjunto de instrumentos de planificación y
gestión urbanística. Entre esos instrumentos se encuentra el desarrollo y la
construcción prioritarias.
El
Capítulo 9 de la Ley 388 está referido a la participación en la plusvalía y en
el artículo 73 se establece que “De conformidad con lo dispuesto por el
artículo 82 de la Constitución Política, las acciones urbanísticas que regulan
la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano incrementando su
aprovechamiento, generan beneficios que dan derecho a las entidades públicas a
participar en las plusvalías resultantes de dichas acciones. Esta participación
se destinará a la defensa y fomento del interés común a través de acciones y
operaciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los costos del
desarrollo urbano, así como al mejoramiento del espacio público y, en general,
de la calidad urbanística del territorio municipal o distrital.” Vale decir que
se reconoce no sólo a las obras o servicios públicos como generadores de
valorizaciones adicionales en los precios del suelo que deben recuperarse para
la comunidad, sino que también se incluyen las acciones normativas que permiten
por ejemplo mayor edificabilidad en ciertos casos, en línea con el concepto de
“suelo creado” implícito en el instrumento de la concesión onerosa de la
legislación brasileña. De hecho el artículo 74 dispone que “son hechos
generadores los siguientes:
1.
La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración
de parte del suelo rural como suburbano.
2.
El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del
suelo.
3.
La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea
elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez.”
Es
interesante señalar que en el Artículo 110º de la ley colombiana se determina
la necesidad de contar con una política “nacional” urbana, un tema que se
soslaya a menudo en un país federal como el nuestro, que por añadidura
garantiza las autonomías municipales: “Como parte del Plan de Desarrollo, el
Gobierno Nacional formulará la Política Nacional Urbana, tendiente a garantizar
el desarrollo equilibrado y eficiente de los centros urbanos, la cual incluirá
directrices, orientaciones, objetivos y estrategias, así como los parámetros
para la determinación de los planes tendientes a su cumplimiento, lo mismo que
las fuentes de financiación del componente nacional. Para tales efectos, el
Ministerio de Desarrollo Económico formulará la Política Nacional Urbana y los
planes tendientes a su ejecución, en armonía con los intereses regionales y
locales.”
Argentina
reformó su Constitución en 1994, pero no innovó en lo relativo al derecho de
propiedad y el derecho a la vivienda. Es así que el artículo 14 mantiene la
redacción de 1853 y el 14 bis la de 1957:
“Artículo
14.- Todos los habitantes de la Nación gozan de los siguientes derechos
conforme a las leyes que reglamenten su ejercicio; a saber; … de usar y
disponer de su propiedad; …etc.”
“Artículo
14 bis.- El trabajo en sus diversas formas gozará de la protección de las
leyes, las que asegurarán al trabajador: condiciones dignas y equitativas de
labor,… El Estado otorgará los beneficios de la seguridad social, que tendrá
carácter de integral e irrenunciable. En especial, la ley establecerá: … el
acceso a una vivienda digna.”
Y
lamentablemente no sólo carecemos de una ley nacional que regule la
planificación y el ordenamiento territorial con miras a promover el acceso al
hábitat adecuado, sino que a su vez son pocas las provincias que tienen normas
en la materia.
Sin
embargo, ha habido algunos intentos de avanzar en marcos normativos nacionales,
entre ellos diversos anteproyectos del COFEPLAN (Consejo Federal del
Planificación y Ordenamiento Territorial). En su VII Asamblea Ordinaria,
realizada el 1º de Noviembre de 2012 en Tucumán, se presentó un anteproyecto de
ley nacional de planificación y ordenamiento territorial. Entre los principios
rectores de tipo operativo que se reconocen en dicho anteproyecto figura el de
la “recuperación pública de mayores valores inmobiliarios”, consistente en la
“recuperación de los mayores valores inmobiliarios producidos en el proceso de
desarrollo territorial y generados como consecuencia de la inversión pública,
las directrices de planificación, las determinaciones del ordenamiento del
territorio y los generados por toda acción externa al propietario, esto es, de
la sociedad en su conjunto.” El último anteproyecto y documento de trabajo data
de 2019, y en esa versión también aparecen, aunque meramente enunciados,
instrumentos de gestión tales como el derecho de preferencia del poder público,
Edificación o utilización obligatoria de inmuebles ociosos, Gravamen especial
(para la ejecución urbanística) progresivo en el tiempo, Contribución por
mejoras, Participación pública en la valorización del suelo, Otorgamiento
oneroso del derecho de construir, Transferencia del derecho de construir,
Reajuste de tierras, Evaluación de impacto urbano y del entorno, Preservación
de ámbitos urbanos, Regularización dominial, Zonas especiales de interés
social, Sistemas de Planificación Estratégica del Territorio, Plan especial de
interés socioambiental, Cesión de tierras, expropiación, Englobamiento y
subdivisión parcelaria, Compensación de deudas por inmuebles, Banco de tierras,
Plusvalía, participación del Estado en la valorización de inmuebles por acción
urbanística, Asociación publico privada (APP)”. También se incorpora en este
documento de trabajo la como principio la “función social de la propiedad: la
propiedad privada cumple su función social cuando atiende a las exigencias
fundamentales de ordenamiento del territorio urbano y rural plasmadas en los instrumentos
de Ordenamiento Territorial. Las políticas públicas relativas al ordenamiento
territorial tienen como finalidad común establecer la utilización del suelo
conforme al interés general y a los principios del desarrollo sustentable,
constituyendo éstas, finalidades que integran los dominios del suelo como
constitutivas de su función social.”
En
el documento de Política Nacional Urbana publicado por el Ministerio del
Interior en 2018 se señala que “las tendencias actuales de urbanización en
Argentina (caracterizadas por la dispersión de la mancha urbana y la
suburbanización –con la consiguiente ocupación de suelo natural sin regulación
y áreas de riesgo–; y el surgimiento de áreas metropolitanas con continuidad
espacial pero desarticuladas administrativamente) traen como consecuencia marcadas
desigualdades sociales, económicas y territoriales. El avance de estas
tendencias y problemáticas dan cuenta de un sistema administrativo fragmentado,
en el que la ausencia de instrumentos jurídicos y de gestión integrales no ha
permitido a los gobiernos de los distintos niveles lograr la coordinación y
articulación para gestionar y planificar las ciudades y el territorio.” Por lo
que se identifica como un desafío prioritario “armonizar el marco jurídico en
la materia, pues existe un conjunto de normas, instrumentos y conceptos de
distintas escalas sin correspondencia entre sí. Asimismo carece de un
instrumento legal de orden nacional que guíe el ordenamiento territorial, con
criterios unificados y consistentes que facilite a los Estados –provinciales y
municipales– ordenar y planificar su territorio.”
En
relación al acceso al suelo urbano y la equidad socio-habitacional se sostiene,
en un párrafo de notable contundencia, que “la ausencia del Estado en la
planificación y la gestión territorial ha contribuido a la expansión urbana de
baja densidad y a la consolidación de un mercado de suelo urbano caracterizado
por la usurpación, la especulación y la desigualdad. La escasez de instrumentos
que regulen el mercado de suelo, junto con instrumentos de gestión local
ineficientes e instituciones debilitadas, han favorecido el desarrollo de
ciudades desiguales, socialmente excluyentes, espacialmente segregadas y ambientalmente
insostenibles. En las últimas décadas, el déficit habitacional en Argentina se
ha incrementado, los mecanismos de acceso al crédito han resultado
insuficientes y los asentamientos informales se han convertido en la principal estrategia
de acceso al suelo y a la vivienda de los sectores de menores ingresos. Asimismo,
el surgimiento de barrios cerrados no sólo da cuenta de un modelo de ciudad
fragmentado socio-espacialmente, sino que su localización en áreas ambientalmente
frágiles y vulnerables ha generado un alto impacto ambiental.”
En
el lineamiento 5 de la PNU, referido a “PERFECCIONAR INSTRUMENTOS DE CONTROL Y
REGULACIÓN DEL MERCADO DE SUELO URBANO” se considera que “para llevar a cabo,
eficiente y equitativamente, la gestión, regulación y control del mercado del
suelo, es prioritario generar normas e instrumentos que les permitan a los gobiernos
establecer reglas del juego claras entre los actores públicos y privados,
direccionar las inversiones en el territorio, frenar las prácticas
especulativas y tener mejor control sobre la dispersión urbana”. A tal efecto,
se plantean estrategias tales como “diseñar normas e instrumentos orientados a
reducir la especulación urbana, mediante la regulación y control del mercado
del suelo”, y se proponen diversos instrumentos, tales como “tasas
diferenciales a inmuebles vacantes” y la “captación y redistribución de
plusvalías urbanas”.
Dentro de los instrumentos del Lineamiento 11 “GARANTIZAR
EL ACCESO A LA VIVIENDA” también figura el de “tasas diferenciales a inmuebles
ociosos”.
Entre
las estrategias del Lineamiento 16 “ASEGURAR LA AUTONOMÍA FINANCIERA DE LOS
MUNICIPIOS” se encuentra la siguiente: “Aumentar la participación municipal en
la recaudación a través de la incorporación de nuevos instrumentos fiscales,
particularmente enfocados al mercado del suelo y vivienda”.
Veamos
ahora las leyes provinciales. Mendoza fue pionera en este campo, con una ley
sancionada en 2009, obviamente siendo anterior la ley 8912 de la Provincia de
Buenos Aires, que data del último gobierno militar y fue complementada en 2013
por la ley de acceso justo al hábitat que mencionaremos más adelante.
La
ley 8051 de la Provincia de Mendoza fue publicada el 22 de Mayo de 2009. Nos
interesa destacar de esta norma el mandato a la Autoridad de Aplicación para “coordinar
con los demás Ministerios las siguientes acciones:
a)
Garantizar el financiamiento en el tiempo de los gastos que demande la
ejecución de los planes, programas y proyectos de ordenamiento territorial y
usos de suelo. b) Adecuar los instrumentos fiscales para la corrección de las
distorsiones generadas por la especulación inmobiliaria, la debida
internalización de las externalidades y la recuperación de la plusvalía.
Entiéndase por plusvalía: aquellos incrementos del valor inmobiliario,
generados a través de las acciones públicas ejecutadas por el Estado y
atribuibles a los esfuerzos de la comunidad pero, percibidos por el sector
privado. c) Adecuación de instrumentos fiscales y otros para promover la
inversión y la eficiencia en las actividades productivas, generando un mayor
equilibrio y equidad en el territorio provincial, desalentando las actividades
especulativas, pero alentando el desarrollo sustentable.”
Nos
parece también particularmente relevante lo dispuesto en el Artículo 59: “VALUACIÓN
FISCAL DE LOS BIENES INMUEBLES - El Poder Ejecutivo Provincial deberá mantener
actualizados los valores de la tierra libre de mejoras en los avalúos fiscales
de los bienes inmuebles de acuerdo a las variaciones que registre el mercado
inmobiliario como consecuencia de la puesta en vigencia de los Planes de
Ordenamiento Territorial que surjan por aplicación de la presente y mediante
los procedimientos que establece la ley específica.”
En
2013 por su parte la Provincia de Buenos Aires publicó su ley 14449, de acceso
justo al hábitat. En línea con la norma colombiana, la enumeración de
principios rectores es escueta: ”ARTÍCULO 10: Principios rectores. Las
políticas de vivienda y hábitat que se implementan se encuentran regidas por
los siguientes principios a) El derecho a la ciudad y a la vivienda. b) La función social de la propiedad. c) La
gestión democrática de la ciudad. d) El reparto equitativo de cargas y
beneficios.”
No
obstante, el listado de instrumentos es bastante amplio, en algunos casos
modificando o complementando disposiciones de la ley 8912. Entre estos instrumentos
encontramos la participación municipal en las valorizaciones inmobiliarias y la
posible combinación sucesiva del parcelamiento y/o la edificación obligatorios
de los inmuebles urbanos baldíos o con edificación derruida o paralizada, el
gravamen especial progresivo en el tiempo, y la eventual expropiación; sistema
obviamente basado en disposiciones similares del Estatuto de la Ciudad
brasileño.
Cabe
en este sentido considerar que surge de la experiencia brasileña que no son estos
los instrumentos más exitosamente utilizados para movilizar suelo vacante y
para recuperar y reinvertir plusvalías urbanas. Más bien los municipios
brasileños siguen teniendo en el IPTU una potente herramienta recaudatoria (y
potencialmente reguladora del mercado de suelo y movilizadora del suelo vacante
si se tratara de un tributo base suelo) y en las experiencias (sobre todo la paulista)
de la concesión onerosa del derecho de construir un instrumento novedoso que,
como hemos dicho, sirve tanto para recuperar y reinvertir plusvalías como para
deprimir los precios del suelo y promover su adecuada edificación, ocupación y
densificación.
Finalmente,
la Provincia de Jujuy sancionó en 2018 su ley de ordenamiento territorial, la
6099. La enumeración de principios es muy similar a la de diversas versiones
del anteproyecto del COFEPLAN, y figura entre ellos la “recuperación de los
mayores valores inmobiliarios producidos en el proceso de desarrollo
territorial y generados como consecuencia de la inversión pública, las
directrices de planificación, las determinaciones del ordenamiento del
territorio y los generados por toda acción externa al propietario, esto es, de
la sociedad en su conjunto.”
Cabe
señalar también que en la Provincia de Santa Fe hay 4 proyectos de ley
presentados sobre la materia, y en la Provincia de Entre Ríos dos, ambos
ingresados en 2018.
El
derecho a la propiedad individual no es un derecho “secundario”, como ha
sugerido el Papa; es por el contrario un derecho humano fundamental, pues sin
propiedad no hay condiciones materiales para la libertad ni para la verdadera
democracia. El problema es que muchos son lamentablemente privados de ese
derecho, y por ende ven limitados sus márgenes de libertad y menoscabada su
condición de ciudadanía.
Para
que se ocupe y use adecuadamente el suelo vacante retenido especulativamente en
áreas urbanas consolidadas no hace falta expropiar nada, salvo en muy pocos
casos excepcionales. Además, no nos olvidemos de que buena parte del suelo
vacante es fiscal, y en muchos casos está constituido por amplias parcelas
obsoletas y abandonadas que perturban la expansión urbana. Para promover la movilización y utilización
del suelo ocioso basta con lograr que mantener terrenos baldíos no sea
rentable, y haciendo en cambio que sea mucho más rentable construir y usar ese
suelo. Y eso se logra desgravando las construcciones y mejoras en el impuesto
inmobiliario, transformándolo en un buen impuesto al valor del suelo libre de
mejoras; y eliminando impuestos distorsivos y regresivos que castigan el
trabajo y la inversión de capital productivo. Como diría Milton Friedman, se
trata de recurrir al menos malo de los impuestos, la vieja idea de Henry George.
Dicho
esto, digamos también que la especulación inmobiliaria y la consiguiente
apropiación privada de las valorizaciones del suelo generadas por la acción del
Estado, o sea financiadas por todos los contribuyentes, es un grave problema de
nuestras ciudades, que genera y agrava muchos otros: encarecimiento del suelo
urbano y de la infraestructura, ineficiente dotación de equipamiento
comunitario, dificultades para la movilidad y el transporte público, presión
para la expansión descontrolada de la mancha urbana, deterioro del espacio
público, inseguridad, etc..
En
definitiva, no será con una relativización o menoscabo del derecho de propiedad
como resolveremos los enormes déficits habitacionales que tenemos. Por el
contrario, sólo lo haremos si lo respetamos a rajatabla, con políticas públicas
adecuadas; y si entendemos a su vez que la especulación inmobiliaria no es un
derecho ni debería constituir una opción válida de ahorro sino que se trata de una
apropiación indebida e injusta de algo que ha sido generado por el esfuerzo
colectivo.
ONU
Hábitat sostiene que el Derecho a la Ciudad “es el derecho de todos los
habitantes a habitar, utilizar, ocupar, producir, transformar, gobernar y
disfrutar ciudades, pueblos y asentamientos urbanos justos, inclusivos,
seguros, sostenibles y democráticos, definidos como bienes comunes para una
vida digna”. Hagámoslo realidad para todos.-
