Dimos la semana pasada un somero
panorama del enorme déficit habitacional que tenemos en nuestro país. Cómo revertirlo en un plazo razonable? Cómo
lograr de aquí a 2030 asegurar el acceso de todos a viviendas y servicios
básicos adecuados? Cómo urbanizar más de 4.400 asentamientos informales? Es
necesario articular, entre otras, 2 estrategias, complementarias:
- Reconstruir un buen sistema de crédito
hipotecario, que habíamos empezado a tener con los créditos UVA, y que se
complicaron por la inflación, la caída del poder adquisitivo del salario y la
pérdida de empleos. En ese sentido, es clave - como para cualquier política
pública - bajar la inflación a niveles razonables, como la mayoría de los
países del mundo civilizado, y por otro lado reformar nuestro sistema monetario
para permitir depósitos bancarios y créditos ajustables por inflación con tasas
bajas, pero salarios también indexados con el índice de precios al consumidor,
tal como propone el Dr. Eduardo Conesa en su libro, "Economía política
argentina".
- Recuperar y reinvertir por
parte de municipios y provincias la valorización del suelo generada por el
Estado como estrategia clave de financiación del desarrollo urbano. La reforma
tributaria propuesta por el Dr. Conesa en la obra mencionada contribuiría
adicionalmente a esta estrategia, ya que el impuesto al valor del suelo libre
de mejoras que él plantea en uno de sus proyectos - la vieja idea de Henry George, el menos
malo de los impuestos diría Milton Friedman - es la manera más sencilla y
potente de recuperar plusvalías, contribuiría a deprimir los precios del suelo,
y por ende a abaratar las viviendas y los alquileres, a la vez que dotaría a
las provincias de recursos que les permitirían eliminar el impuesto a los
ingresos brutos, una gabela medieval que encarece todo, incluyendo la
construcción, por lo que su remoción también ayudaría a disminuir el costo de
las viviendas y de sus mejoras. La clave de todo el proceso es la recuperación
y reinversión por parte del Estado de la valorización del suelo generada por
las acciones públicas, tanto en obras como en normativa. Existe una amplia gama
de instrumentos para lograrlo: contribución por mejoras, concesión onerosa de
edificabilidad adicional, reajuste de suelos, etc. Lo ideal sería que estos
instrumentos de gestión urbanística formen parte de un sistema armónico, se
articulen con la política tributaria, y estén incluidos expresamente en leyes
nacionales y provinciales de ordenamiento territorial. De todos modos, aún sin
ellas, los municipios son autónomos y pueden hacer mucho en este sentido. Esta
estrategia permitiría construir un número significativo de viviendas sociales
pero también contribuiría a aumentar la oferta para sectores medios, y
reactivaría notablemente la construcción con todo lo que ello implica en
términos de empleo y dinamización de la actividad comercial. Para construir
viviendas se necesita poner en marcha los 3 factores de la economía clásica: la
tierra, el capital y el trabajo. No es verdad que no tengamos disponibilidad de
estos factores, sólo no los aprovechamos adecuadamente. Se trata de generar las
reglas del juego para incentivar su articulación armoniosa. Pero los recursos
están, porque los costos que demanda la urbanización son menores al valor que éste
genera. El desafío es evitar que esa diferencia vaya a parar a manos de la
especulación inmobiliaria y se recupere, al menos parcialmente, para
reinvertirse y poner a funcionar un círculo virtuoso de construcción del
hábitat que se retroalimente permanentemente. Hasta acá ha primado en general
la socialización de las pérdidas y la privatización de las ganancias derivadas
de los procesos de urbanización. Es hora de poner en marcha mecanismos tendientes
a la distribución equitativa de las cargas y beneficios, tratando de que el tan
mentado derecho a la ciudad deje de ser una consigna de moda para transformarse
gradualmente en una realidad concreta.-
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