NI EXPROPIACIÓN NI ESPECULACIÓN; DERECHO A LA CIUDAD

Por José Antonio Artusi

No debería existir contradicción entre el derecho a la propiedad privada y el derecho a la vivienda digna, al hábitat y a la ciudad. Por el contrario, podríamos decir que sin garantía del derecho a la propiedad privada los demás derechos se tornan imposibles de satisfacer. Pero las normas concretas que se refieren a estas cuestiones deben analizarse en el marco de un contexto amplio y complejo, lejos de las simplificaciones que pretenden reducir todo a extremos opuestos e irreconciliables.

Los países desarrollados han logrado avances normativos y en el diseño de sus políticas públicas que han permitido lograr que esa ecuación se resuelva favorablemente, y algunos países de América Latina, en medio de obvias dificultades y contratiempos, han también experimentado algunos logros, al menos en la sanción de normas  y la implementación de algunas experiencias que marcan el camino en la dirección correcta. En la Argentina, lamentablemente, el atraso es doble, carecemos tanto de normas como de políticas públicas asentadas y con continuidad en el tiempo que hayan permitido avizorar avances concretos en la materia. Sin embargo, la perspectiva de lograr ciertas continuidades en la aplicación de programas de gestión que vienen de administraciones anteriores, y que deberán mantenerse y continuar en las futuras, abre una ventana de posibilidad que deberíamos aprovechar todos.      

Veamos algunos antecedentes. La Constitución de España establece en su artículo 47 que “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.” En ocasión de la reforma de la Constitución de la Provincia de Entre Ríos los convencionales constituyentes de la UCR presentaron un proyecto de reforma que proponía la siguiente redacción, basada en el mencionado artículo:  “Quedan garantizados en la Provincia para todos sus habitantes los derechos a una vivienda digna y a un hábitat adecuado para el desarrollo humano. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivos estos derechos, planificando y regulando la utilización del suelo y promoviendo el ordenamiento territorial para el desarrollo sostenible de acuerdo con el interés general, para impedir la especulación y con miras al uso racional y equitativo del territorio y los recursos naturales. La comunidad participará en las plusvalías que genere la inversión de los entes estatales en obras de infraestructura de servicios públicos y equipamiento comunitario.” Ese proyecto dio origen al finalmente sancionado artículo 25 de la constitución entrerriana, pero lamentablemente buena parte de la redacción propuesta quedó en el camino, y se llegó a un texto mucho más “lavado”: “El Estado promueve las condiciones para hacer efectivo el derecho de todos los habitantes a una vivienda digna, con sus servicios conexos y el espacio necesario para el desarrollo humano, en especial destinado a los sectores de menores recursos. Planifica y ejecuta una política concertada con los municipios, comunas e instituciones que lo requieran, con el aporte solidario de los interesados”. En el camino quedaron la regulación de la utilización del suelo y el ordenamiento territorial para prevenir la especulación inmobiliaria y la recuperación de la valorización del suelo generada por la acción de los entes públicos en los procesos de desarrollo urbano.  Obviamente, la Constitución del Reino de España también consagra en su Artículo 33 el derecho a la propiedad privada: “1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. 2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes. 3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes.”. El texto constitucional entrerriano, en su artículo 23, establece que “la propiedad privada es inviolable y tiene función social”.

En Brasil, su constitución federal sancionada en 1988 dispone que “se garantiza el derecho a la propiedad”, y que “la propiedad privada atenderá su función social”. A su vez establece que “la ley establecerá el procedimiento para la expropiación por causa de necesidad o utilidad pública, o por interés social, mediante justa y previa indemnización en dinero, salvo los casos previstos en esta Constitución”.

En el Art. 23 se dispone que “Es competencia común de la Unión, de los Estados, de Distrito Federal y de los Municipios”, entre otras, “promover programas de construcción de viviendas y la mejora de las condiciones de habitabilidad y de saneamiento básico”.

Pero además la Constitución brasileña contiene un inusual capítulo referido a la política urbanística.  Consta de dos artículos, que reproducimos a continuación:

“Art. 182. La política de desarrollo urbanístico, ejecutada por el Poder Público Municipal, de acuerdo con las directrices generales fijadas en la ley, tiene por objeto ordenar el pleno desarrollo de las funciones sociales de la ciudad y garantizar el bienestar de sus habitantes.

1. El plan director, aprobado por la Cámara Municipal, obligatorio para ciudades con más de veinte mil habitantes, es el instrumento básico de la política de desarrollo y de expansión urbana.

2. La propiedad urbana cumple su función social cuando atiende las exigencias fundamentales de ordenación de la ciudad expresadas en el plan director.

3. Las expropiaciones de inmuebles urbanos serán hechas con previa y justa indemnización en dinero.

4. Se permite al poder público municipal, mediante ley específica para el área incluida en el plan director, exigir, en los términos de la ley federal, del propietario de suelo urbano no edificado, infrautilizado o no utilizado que promueva su adecuado aprovechamiento, bajo pena de, sucesivamente:

I parcelamiento o edificación obligatorias;

II impuesto sobre la propiedad rural y territorial urbana progresivo en el tiempo;

III expropiación con pago mediante títulos de deuda pública de emisión previamente aprobada por el Senado Federal, con plazo de rescate de hasta diez años, en plazos anuales, iguales o sucesivos, asegurando el valor real de la indemnización y los intereses legales.

Art. 183. Aquellos que posean como suya un área urbana de hasta doscientos cincuenta metros cuadrados, por cinco años, ininterrumpidos y sin oposición, usando la como su morada o la de su familia, adquieren el dominio, siempre que no sean propietarios de otro inmueble urbano o rural.

1. El título de dominio y la concesión de uso serán conferidos al hombre o a la mujer, o a ambos, con independencia del estado civil.

2. Ese derecho no serán reconocido al mismo poseedor más de una vez.

3. Los inmuebles públicos no se adquirirán por usurpación.”

Estos dos artículos fueron reglamentados en la ley federal número 10.257, de 2001, denominada generalmente “Estatuto de la Ciudad”. Pero hagamos antes una aclaración, en Brasil son los municipios los encargados del cobro del impuesto predial territorial urbano, equivalente a nuestro impuesto inmobiliario (artículo 156).   

El Estatuto de la Ciudad establece una serie de directrices generales y crea un conjunto de instrumentos de la política urbana, que se agrupan básicamente en instrumentos de planificación (a diversas escalas), instrumentos tributarios y financieros, instrumentos jurídicos y políticos, y los estudios de impacto ambiental. En los artículos 5, 6, 7 y 8 se articula la implementación de 3 instrumentos que pueden estar vinculados sucesivamente; el parcelamiento, edificación o utilización obligatorios; el impuesto predial territorial urbano progresivo en el tiempo; y la expropiación, como último recurso. Vale señalar que estos instrumentos sólo pueden aplicarse a partir de “una ley municipal específica para el área incluida en el plan maestro”, es decir que presupone la existencia de una norma local especial y de un plan maestro o plan de ordenamiento territorial. 

Es importante señalar que los municipios tienen en el caso brasileño una herramienta que excede el campo de la política urbanística, como es la potestad tributaria de gravar la propiedad inmueble urbana. De esta manera, están munidos de un recurso del que carecen, por ejemplo, los municipios argentinos. Esta cuestión es relevante ya que cabe considerar que de existir un buen impuesto predial territorial urbano que grave solamente el valor del suelo y no grave por ende el valor de las construcciones y mejoras, estos instrumentos ad hoc de movilización del suelo vacante retenido especulativamente en áreas urbanas consolidadas  - potencialmente polémicos y conflictivos - no serían realmente necesarios, ya que, por ejemplo, dos terrenos en similar localización y con idéntica superficie, uno baldío y vacante de uso, y otro edificado y utilizado, pagarían exactamente el mismo monto en concepto de IPTU, y por lo tanto existiría un potente incentivo para edificar y ocupar adecuadamente todas las parcelas urbanas dotadas de servicios públicos.

También es necesario destacar que el Estatuto de la Ciudad contiene otros instrumentos relativamente novedosos y sofisticados de recuperación y reinversión de plusvalías urbanas y de intervención en la dinámica de los mercados de suelo, tales como la concesión onerosa del derecho de construir, que permite a la vez obtener recursos para financiar el desarrollo urbano, deprimir los precios del suelo urbanizado, y promover su adecuada utilización y densificación.     

En Colombia el Artículo 51 de su Constitución nacional reformada en 1991 establece que “Todos los colombianos tienen derecho a vivienda digna. El Estado fijará las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho y promoverá planes de vivienda de interés social, sistemas adecuados de financiación a largo plazo y formas asociativas de ejecución de estos programas de vivienda.”

El derecho de propiedad está consagrado en el artículo 58: “Se garantizan la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores. Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivo de utilidad pública o interés social, resultaren en conflicto los derechos de los particulares con la necesidad por ella reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público o social. La propiedad es una función social que implica obligaciones. Como tal, le es inherente una función ecológica…”.

El Artículo 82 a su vez dispone que “Es deber del Estado velar por la protección de la integridad del espacio público y por su destinación al uso común, el cual prevalece sobre el interés particular. Las entidades públicas participarán en la plusvalía que genere su acción urbanística y

regularán la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano en defensa del interés común.”

En el Artículo 288 se establece que “la ley orgánica de ordenamiento territorial establecerá la distribución de competencias entre la Nación y las entidades territoriales. Las competencias atribuidas a los distintos niveles territoriales serán ejercidas conforme a los principios de coordinación, concurrencia y subsidiariedad en los términos que establezca la ley.”

Al igual que en el caso brasileño, en el Artículo 317 se dispone que “sólo los municipios podrán gravar la propiedad inmueble. Lo anterior no obsta para que otras entidades impongan contribución de valorización”, o lo que nosotros denominamos contribución por mejoras.

La ley orgánica mencionada en el artículo 288 de la constitución colombiana se sancionó en 1997 y se trata de la ley número 388. En su Artículo 2º fija claramente 3 principios: “El ordenamiento del territorio se fundamenta en los siguientes principios:

1. La función social y ecológica de la propiedad.

2. La prevalencia del interés general sobre el particular.

3. La distribución equitativa de las cargas y los beneficios.”

A su vez se crean en la ley 388 un conjunto de instrumentos de planificación y gestión urbanística. Entre esos instrumentos se encuentra el desarrollo y la construcción prioritarias.

El Capítulo 9 de la Ley 388 está referido a la participación en la plusvalía y en el artículo 73 se establece que “De conformidad con lo dispuesto por el artículo 82 de la Constitución Política, las acciones urbanísticas que regulan la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano incrementando su aprovechamiento, generan beneficios que dan derecho a las entidades públicas a participar en las plusvalías resultantes de dichas acciones. Esta participación se destinará a la defensa y fomento del interés común a través de acciones y operaciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los costos del desarrollo urbano, así como al mejoramiento del espacio público y, en general, de la calidad urbanística del territorio municipal o distrital.” Vale decir que se reconoce no sólo a las obras o servicios públicos como generadores de valorizaciones adicionales en los precios del suelo que deben recuperarse para la comunidad, sino que también se incluyen las acciones normativas que permiten por ejemplo mayor edificabilidad en ciertos casos, en línea con el concepto de “suelo creado” implícito en el instrumento de la concesión onerosa de la legislación brasileña. De hecho el artículo 74 dispone que “son hechos generadores los siguientes:

1. La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana o la consideración de parte del suelo rural como suburbano.

2. El establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo.

3. La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez.”

Es interesante señalar que en el Artículo 110º de la ley colombiana se determina la necesidad de contar con una política “nacional” urbana, un tema que se soslaya a menudo en un país federal como el nuestro, que por añadidura garantiza las autonomías municipales: “Como parte del Plan de Desarrollo, el Gobierno Nacional formulará la Política Nacional Urbana, tendiente a garantizar el desarrollo equilibrado y eficiente de los centros urbanos, la cual incluirá directrices, orientaciones, objetivos y estrategias, así como los parámetros para la determinación de los planes tendientes a su cumplimiento, lo mismo que las fuentes de financiación del componente nacional. Para tales efectos, el Ministerio de Desarrollo Económico formulará la Política Nacional Urbana y los planes tendientes a su ejecución, en armonía con los intereses regionales y locales.”

Argentina reformó su Constitución en 1994, pero no innovó en lo relativo al derecho de propiedad y el derecho a la vivienda. Es así que el artículo 14 mantiene la redacción de 1853 y el 14 bis la de 1957:

“Artículo 14.- Todos los habitantes de la Nación gozan de los siguientes derechos conforme a las leyes que reglamenten su ejercicio; a saber; … de usar y disponer de su propiedad; …etc.”

“Artículo 14 bis.- El trabajo en sus diversas formas gozará de la protección de las leyes, las que asegurarán al trabajador: condiciones dignas y equitativas de labor,… El Estado otorgará los beneficios de la seguridad social, que tendrá carácter de integral e irrenunciable. En especial, la ley establecerá: … el acceso a una vivienda digna.”

Y lamentablemente no sólo carecemos de una ley nacional que regule la planificación y el ordenamiento territorial con miras a promover el acceso al hábitat adecuado, sino que a su vez son pocas las provincias que tienen normas en la materia.

Sin embargo, ha habido algunos intentos de avanzar en marcos normativos nacionales, entre ellos diversos anteproyectos del COFEPLAN (Consejo Federal del Planificación y Ordenamiento Territorial). En su VII Asamblea Ordinaria, realizada el 1º de Noviembre de 2012 en Tucumán, se presentó un anteproyecto de ley nacional de planificación y ordenamiento territorial. Entre los principios rectores de tipo operativo que se reconocen en dicho anteproyecto figura el de la “recuperación pública de mayores valores inmobiliarios”, consistente en la “recuperación de los mayores valores inmobiliarios producidos en el proceso de desarrollo territorial y generados como consecuencia de la inversión pública, las directrices de planificación, las determinaciones del ordenamiento del territorio y los generados por toda acción externa al propietario, esto es, de la sociedad en su conjunto.” El último anteproyecto y documento de trabajo data de 2019, y en esa versión también aparecen, aunque meramente enunciados, instrumentos de gestión tales como el derecho de preferencia del poder público, Edificación o utilización obligatoria de inmuebles ociosos, Gravamen especial (para la ejecución urbanística) progresivo en el tiempo, Contribución por mejoras, Participación pública en la valorización del suelo, Otorgamiento oneroso del derecho de construir, Transferencia del derecho de construir, Reajuste de tierras, Evaluación de impacto urbano y del entorno, Preservación de ámbitos urbanos, Regularización dominial, Zonas especiales de interés social, Sistemas de Planificación Estratégica del Territorio, Plan especial de interés socioambiental, Cesión de tierras, expropiación, Englobamiento y subdivisión parcelaria, Compensación de deudas por inmuebles, Banco de tierras, Plusvalía, participación del Estado en la valorización de inmuebles por acción urbanística, Asociación publico privada (APP)”. También se incorpora en este documento de trabajo la como principio la “función social de la propiedad: la propiedad privada cumple su función social cuando atiende a las exigencias fundamentales de ordenamiento del territorio urbano y rural plasmadas en los instrumentos de Ordenamiento Territorial. Las políticas públicas relativas al ordenamiento territorial tienen como finalidad común establecer la utilización del suelo conforme al interés general y a los principios del desarrollo sustentable, constituyendo éstas, finalidades que integran los dominios del suelo como constitutivas de su función social.”

En el documento de Política Nacional Urbana publicado por el Ministerio del Interior en 2018 se señala que “las tendencias actuales de urbanización en Argentina (caracterizadas por la dispersión de la mancha urbana y la suburbanización –con la consiguiente ocupación de suelo natural sin regulación y áreas de riesgo–; y el surgimiento de áreas metropolitanas con continuidad espacial pero desarticuladas administrativamente) traen como consecuencia marcadas desigualdades sociales, económicas y territoriales. El avance de estas tendencias y problemáticas dan cuenta de un sistema administrativo fragmentado, en el que la ausencia de instrumentos jurídicos y de gestión integrales no ha permitido a los gobiernos de los distintos niveles lograr la coordinación y articulación para gestionar y planificar las ciudades y el territorio.” Por lo que se identifica como un desafío prioritario “armonizar el marco jurídico en la materia, pues existe un conjunto de normas, instrumentos y conceptos de distintas escalas sin correspondencia entre sí. Asimismo carece de un instrumento legal de orden nacional que guíe el ordenamiento territorial, con criterios unificados y consistentes que facilite a los Estados –provinciales y municipales– ordenar y planificar su territorio.”

En relación al acceso al suelo urbano y la equidad socio-habitacional se sostiene, en un párrafo de notable contundencia, que “la ausencia del Estado en la planificación y la gestión territorial ha contribuido a la expansión urbana de baja densidad y a la consolidación de un mercado de suelo urbano caracterizado por la usurpación, la especulación y la desigualdad. La escasez de instrumentos que regulen el mercado de suelo, junto con instrumentos de gestión local ineficientes e instituciones debilitadas, han favorecido el desarrollo de ciudades desiguales, socialmente excluyentes, espacialmente segregadas y ambientalmente insostenibles. En las últimas décadas, el déficit habitacional en Argentina se ha incrementado, los mecanismos de acceso al crédito han resultado insuficientes y los asentamientos informales se han convertido en la principal estrategia de acceso al suelo y a la vivienda de los sectores de menores ingresos. Asimismo, el surgimiento de barrios cerrados no sólo da cuenta de un modelo de ciudad fragmentado socio-espacialmente, sino que su localización en áreas ambientalmente frágiles y vulnerables ha generado un alto impacto ambiental.” 

En el lineamiento 5 de la PNU, referido a “PERFECCIONAR INSTRUMENTOS DE CONTROL Y REGULACIÓN DEL MERCADO DE SUELO URBANO” se considera que “para llevar a cabo, eficiente y equitativamente, la gestión, regulación y control del mercado del suelo, es prioritario generar normas e instrumentos que les permitan a los gobiernos establecer reglas del juego claras entre los actores públicos y privados, direccionar las inversiones en el territorio, frenar las prácticas especulativas y tener mejor control sobre la dispersión urbana”. A tal efecto, se plantean estrategias tales como “diseñar normas e instrumentos orientados a reducir la especulación urbana, mediante la regulación y control del mercado del suelo”, y se proponen diversos instrumentos, tales como “tasas diferenciales a inmuebles vacantes” y la “captación y redistribución de plusvalías urbanas”.

 Dentro de los instrumentos del Lineamiento 11 “GARANTIZAR EL ACCESO A LA VIVIENDA” también figura el de “tasas diferenciales a inmuebles ociosos”.

Entre las estrategias del Lineamiento 16 “ASEGURAR LA AUTONOMÍA FINANCIERA DE LOS MUNICIPIOS” se encuentra la siguiente: “Aumentar la participación municipal en la recaudación a través de la incorporación de nuevos instrumentos fiscales, particularmente enfocados al mercado del suelo y vivienda”.

Veamos ahora las leyes provinciales. Mendoza fue pionera en este campo, con una ley sancionada en 2009, obviamente siendo anterior la ley 8912 de la Provincia de Buenos Aires, que data del último gobierno militar y fue complementada en 2013 por la ley de acceso justo al hábitat que mencionaremos más adelante.

La ley 8051 de la Provincia de Mendoza fue publicada el 22 de Mayo de 2009. Nos interesa destacar de esta norma el mandato a la Autoridad de Aplicación para “coordinar con los demás Ministerios las siguientes acciones:

a) Garantizar el financiamiento en el tiempo de los gastos que demande la ejecución de los planes, programas y proyectos de ordenamiento territorial y usos de suelo. b) Adecuar los instrumentos fiscales para la corrección de las distorsiones generadas por la especulación inmobiliaria, la debida internalización de las externalidades y la recuperación de la plusvalía. Entiéndase por plusvalía: aquellos incrementos del valor inmobiliario, generados a través de las acciones públicas ejecutadas por el Estado y atribuibles a los esfuerzos de la comunidad pero, percibidos por el sector privado. c) Adecuación de instrumentos fiscales y otros para promover la inversión y la eficiencia en las actividades productivas, generando un mayor equilibrio y equidad en el territorio provincial, desalentando las actividades especulativas, pero alentando el desarrollo sustentable.”

Nos parece también particularmente relevante lo dispuesto en el Artículo 59: “VALUACIÓN FISCAL DE LOS BIENES INMUEBLES - El Poder Ejecutivo Provincial deberá mantener actualizados los valores de la tierra libre de mejoras en los avalúos fiscales de los bienes inmuebles de acuerdo a las variaciones que registre el mercado inmobiliario como consecuencia de la puesta en vigencia de los Planes de Ordenamiento Territorial que surjan por aplicación de la presente y mediante los procedimientos que establece la ley específica.”

En 2013 por su parte la Provincia de Buenos Aires publicó su ley 14449, de acceso justo al hábitat. En línea con la norma colombiana, la enumeración de principios rectores es escueta: ”ARTÍCULO 10: Principios rectores. Las políticas de vivienda y hábitat que se implementan se encuentran regidas por los siguientes principios a) El derecho a la ciudad y a la vivienda. b)  La función social de la propiedad. c) La gestión democrática de la ciudad. d) El reparto equitativo de cargas y beneficios.”

No obstante, el listado de instrumentos es bastante amplio, en algunos casos modificando o complementando disposiciones de la ley 8912. Entre estos instrumentos encontramos la participación municipal en las valorizaciones inmobiliarias y la posible combinación sucesiva del parcelamiento y/o la edificación obligatorios de los inmuebles urbanos baldíos o con edificación derruida o paralizada, el gravamen especial progresivo en el tiempo, y la eventual expropiación; sistema obviamente basado en disposiciones similares del Estatuto de la Ciudad brasileño.

Cabe en este sentido considerar que surge de la experiencia brasileña que no son estos los instrumentos más exitosamente utilizados para movilizar suelo vacante y para recuperar y reinvertir plusvalías urbanas. Más bien los municipios brasileños siguen teniendo en el IPTU una potente herramienta recaudatoria (y potencialmente reguladora del mercado de suelo y movilizadora del suelo vacante si se tratara de un tributo base suelo) y en las experiencias (sobre todo la paulista) de la concesión onerosa del derecho de construir un instrumento novedoso que, como hemos dicho, sirve tanto para recuperar y reinvertir plusvalías como para deprimir los precios del suelo y promover su adecuada edificación, ocupación y densificación.

Finalmente, la Provincia de Jujuy sancionó en 2018 su ley de ordenamiento territorial, la 6099. La enumeración de principios es muy similar a la de diversas versiones del anteproyecto del COFEPLAN, y figura entre ellos la “recuperación de los mayores valores inmobiliarios producidos en el proceso de desarrollo territorial y generados como consecuencia de la inversión pública, las directrices de planificación, las determinaciones del ordenamiento del territorio y los generados por toda acción externa al propietario, esto es, de la sociedad en su conjunto.”

Cabe señalar también que en la Provincia de Santa Fe hay 4 proyectos de ley presentados sobre la materia, y en la Provincia de Entre Ríos dos, ambos ingresados en 2018.

El derecho a la propiedad individual no es un derecho “secundario”, como ha sugerido el Papa; es por el contrario un derecho humano fundamental, pues sin propiedad no hay condiciones materiales para la libertad ni para la verdadera democracia. El problema es que muchos son lamentablemente privados de ese derecho, y por ende ven limitados sus márgenes de libertad y menoscabada su condición de ciudadanía.  

Para que se ocupe y use adecuadamente el suelo vacante retenido especulativamente en áreas urbanas consolidadas no hace falta expropiar nada, salvo en muy pocos casos excepcionales. Además, no nos olvidemos de que buena parte del suelo vacante es fiscal, y en muchos casos está constituido por amplias parcelas obsoletas y abandonadas que perturban la expansión urbana.  Para promover la movilización y utilización del suelo ocioso basta con lograr que mantener terrenos baldíos no sea rentable, y haciendo en cambio que sea mucho más rentable construir y usar ese suelo. Y eso se logra desgravando las construcciones y mejoras en el impuesto inmobiliario, transformándolo en un buen impuesto al valor del suelo libre de mejoras; y eliminando impuestos distorsivos y regresivos que castigan el trabajo y la inversión de capital productivo. Como diría Milton Friedman, se trata de recurrir al menos malo de los impuestos, la vieja idea de Henry George.    

Dicho esto, digamos también que la especulación inmobiliaria y la consiguiente apropiación privada de las valorizaciones del suelo generadas por la acción del Estado, o sea financiadas por todos los contribuyentes, es un grave problema de nuestras ciudades, que genera y agrava muchos otros: encarecimiento del suelo urbano y de la infraestructura, ineficiente dotación de equipamiento comunitario, dificultades para la movilidad y el transporte público, presión para la expansión descontrolada de la mancha urbana, deterioro del espacio público, inseguridad, etc..

En definitiva, no será con una relativización o menoscabo del derecho de propiedad como resolveremos los enormes déficits habitacionales que tenemos. Por el contrario, sólo lo haremos si lo respetamos a rajatabla, con políticas públicas adecuadas; y si entendemos a su vez que la especulación inmobiliaria no es un derecho ni debería constituir una opción válida de ahorro sino que se trata de una apropiación indebida e injusta de algo que ha sido generado por el esfuerzo colectivo.

ONU Hábitat sostiene que el Derecho a la Ciudad “es el derecho de todos los habitantes a habitar, utilizar, ocupar, producir, transformar, gobernar y disfrutar ciudades, pueblos y asentamientos urbanos justos, inclusivos, seguros, sostenibles y democráticos, definidos como bienes comunes para una vida digna”. Hagámoslo realidad para todos.-